母亲赠与儿子的房屋，儿子离婚又归儿媳所有，母亲可以要求撤销吗？

争议焦点

母子签订《协议》一份：母亲本人房产一套，儿要求过户到他名下，商量决定，母亲未有别的房产，要求居住权到百年，不能有任何借口叫母亲搬出或卖房，今后有病和生活问题，都有儿照顾，如果没钱看病卖房屋看病养老；关于儿贷款，现由母亲代还一年至二年后由自己还。

后该房屋过户到儿子名下，儿子离婚房子归儿媳所有，又过户到儿媳名下。母亲现在要求撤销与儿子签订的赠与协议。

按照法律规定，受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与合同。法院认为，母子所签订的赠与合同对儿子附以“由儿子保障母亲居住权”及“由儿子照顾母亲生活、看病和养老”的义务。儿子虽主张其已对母亲尽到孝敬、赡养的义务，但其提供的证据并不能证明其上述主张。相反，按照母亲所提供的报警记录，至少在2020年3月30日至2020年4月6日期间，儿子多次扰乱母亲在案涉房屋安宁居住的权利。据此，足以认定儿子未能履行赠与合同所附义务，母亲依法可以行使合同撤销权。

诉讼请求

何某向一审法院提出诉讼，请求判令：

1.依法撤销何某将案涉房屋赠与给钱某的行为；

2.钱某、韩某将案涉房屋返还何某并配合办理不动产变更登记手续至何某名下；

3.钱某、韩某承担因本案而产生的一切诉讼费用。

后，何某变更其第2项诉讼请求为：判令钱某、韩某配合何某办理将案涉房屋变更登记至何某名下的手续。

一审查明

何某与钱某系母子关系。钱某与韩某于2017年5月31日登记结婚。

案涉房屋系坐落于天津市东丽区的房屋一套，面积为61.22㎡。2009年，该房屋所有权登记至何某名下。

2012年11月27日，钱某与天津银行签订个人（消费）贷款合同，约定钱某向天津银行贷款330000元，贷款用途为购车。贷款担保方式为由天津市津房置业担保股份有限公司（以下简称津房置业担保公司）提供保证担保。2012年11月27日，何某与津房置业担保公司签订编号尾号为0288的抵押合同一份，约定何某以案涉房屋为编号尾号为0288的借款合同向该公司提供反担保，合同约定房地产现值为600000元，贷款额为330000元。2012年12月，案涉房屋设立抵押权登记，抵押权人为津房置业担保公司，抵押权利价值为330000元，约定期限为2012年11月27日至2032年11月27日。2017年6月22日，津房置业担保公司出具天津市不动产抵押权注销证明，上载：因贷款还清，抵押权经抵押权人同意双方确认终止。2017年6月22日，天津市东丽区不动产登记事务中心出具不动产登记核准注销通知书，通知案涉房屋的抵押权注销登记申请经审核准予注销。

2016年11月14日，何某因罹患右乳癌住院治疗19天。2017年6月5日到6月7日再次因右乳癌住院。

2017年6月，何某和钱某签订《协议》一份，上载：“X室；何某本人房产一套，儿钱某要求过户到他名下，商量决定，母亲未有别的房产，要求居住权到百年，不能有任何借口叫母亲搬出或卖房，今后有病和生活问题，都有儿钱某照顾，如果没钱看病卖房屋看病养老；关于钱某贷款，现由母亲代还一年至二年后由自己还”。何某于2017年6月20日在协议上签字，钱某于2017年6月29日在协议上签字。

2017年6月15日，韩某通过其名下中信银行账号尾号为9240的银行账户转给何某名下中信银行账号尾号为8962的银行账户400000元，交易备注显示为“借给何某的钱”。

同日，该款自何某上述账户全额转回至钱某名下中信银行账号尾号为2908的账户中。

此后，何某的该账户多次发生与韩某、钱某的大额交易，多为转出。按中信银行提供的客户回单显示，何某上述银行账户在2019年4月4日发生交易（向韩某转账780元）、2016年6月22日发生交易（支取现金33385元）、2016年6月7日发生交易（支取现金49999元）、2016年6月16日发生交易（向韩某转账35740元）、2016年6月20日交易（向韩某转账24875元）、2016年7月3日发生交易（支取现金26299元）；2016年5月31日发生交易（支取现金20000元）；2016年5月30日交易（支取现金9870元）、2016年5月30日发生交易（支取现金30400元）、2016年5月4日发生交易（支取现金27596元）、2016年2月7日发生交易（支取现金23451元），上述均由韩某办理。

2017年6月26日，钱某与韩某登记离婚，双方签订的离婚协议书，协议约定坐落于天津市东丽区房屋一套归韩某所有，钱某自行解决住房问题。

2017年6月28日，何某与钱某签订编号尾号为2767的《天津市存量房屋买卖协议》，协议约定将案涉房屋出卖给钱某，房屋价款为400000元。同时，双方签订自愿放弃资金监管服务确认书一份，约定自愿放弃对案涉房屋的资金监管服务。

2017年6月29日，何某、钱某向天津市东丽区不动产登记事务中心申请将案涉房屋的所有权登记从何某变更至钱某名下。

2017年7月2日，韩某通过其名下中信银行账号尾号为9240的账户向何某名下中信银行账号尾号为8962的账户转账300000元，8962账户立即取现300000元后全额存入韩某尾号9240的账户，如此往复3次，款项最终仍全额回到韩某手中。

2017年7月10日，案涉房屋所有权变更登记至钱某名下。

2017年7月19日，韩某与钱某办理登记结婚手续。

2017年7月20日，韩某与钱某向天津市东丽区不动产登记事务中心申请将案涉房屋的所有权登记从钱某变更至韩某名下。

2017年7月27日，案涉房屋所有权变更登记至韩某名下，按照登记审批表初审意见记载：“兹有韩某、钱某前来申请上述坐落的房屋配偶之间的变更房屋登记权利人的变更登记”。

2020年3月30日14:18:53，何某以尾号9150的手机报警，事发地点为案涉房屋，处警情况记录：“报警人的儿媳持有此处住房房产证，今日儿媳与儿子来要求搬入此处一同居住，其不同意，要求民警将儿子、儿媳赶出屋外。”同日15:03:22，何某再次以上述手机号报警，处警情况记录同前次出警；同日15:12:55，何某第三次以上述手机号报警，处警情况记录同前次出警；同日15:19:59，何某第四次以上述手机号报警，处警情况记录同前次出警；2020年3月31日11:41:51，何某又以上述手机号报警，处警情况记录为：“民警到达现场，双方因房屋居住问题引起纠纷，现场双方情绪激动，带回所内调解自行协商。”钱某在处理结果上签字确认；2020年4月4日10:35:33，何某再次以上述手机号报警，报警人称事发地有一人闹事砸东西，无持械情况，请速派警去现场妥善处置。处警情况记录为民警到达现场，双方为母子关系，当事人给报警人搬家时，无意碰坏柜门，现场无打砸，无打架；2020年4月6日11:30:57，何某再次以上述手机号报警，处警记录为双方因房屋居住问题发生纠纷。

案涉房屋现由韩某对外出租。

一审判决

一审法院认为，本案争议焦点有二：

一、何某与钱某（韩某）间合同关系性质的问题；二、何某行使撤销权是否超过除斥期间的问题。

一、何某主张其与钱某间系赠与合同关系，而钱某、韩某则主张是韩某借用钱某的名义与何某成立房屋买卖合同关系。按照2017年6月何某和钱某所签订的《协议》，系约定何某作为赠与人无偿将案涉房屋所有权给予受赠人钱某，并对钱某附以“由钱某保障何某居住权”及“由钱某照顾何某生活、看病和养老”的义务，据此足以认定何某与钱某间成立附义务赠与合同关系。

按照钱某与何某就案涉房屋签订的存量房买卖合同，其约定房价明显低于市场交易价格，何某也未遵循交易习惯而放弃了资金监管，虽然钱某、韩某声称系为避税，但其解释显然难以令人信服。

此外，并无证据显示何某在案涉房屋以外还有其他住所，其不顾可能流离失所的危险，而将唯一住所“出卖”。此种说法，显然违背经验法则。如考虑到买受人为其近亲属，则此种说法更显违反常理。

再者，如案涉房屋确属买卖，则应当支付对价。按照韩某、钱某的主张，其支付房屋的方式主要有三：

一、2017年6月15日由韩某向何某转账400000元，但按照韩某自行备注内容，此款显示为“借给何某的钱”，并非购房款。况且，此款打入何某账户后，立即转回给钱某，按照银行提供的交易回单显示，此账户的操控权可能并非由何某掌握，反而是韩某经常持此账户办理支取现金和转账手续。因此，韩某、钱某的上述主张并不可信；

二、韩某“替钱某、何某偿还的天津银行33万元贷款”。首先，该贷款债务人并非何某，而是钱某，何某仅是为该贷款提供担保的抵押人。钱某、韩某虽然主张贷款为其与何某共同使用，但按照贷款合同注明，贷款用途为买车，显然与钱某、韩某主张不符。因此，对韩某与钱某的该项主张亦不予认可。如韩某认为钱某或其他主体欠付其款项的，也与本案纠纷无关，应另案解决；

三、韩某主张其在2017年6月29日给付何某现金200000元，何某当时签有收条，后来撕掉了。何某对此不予认可，鉴于韩某并未就其上述主张予以举证证明，应承担举证不能的责任，对其上述主张依法不予采纳。此外，就2017年7月2日韩某向何某3次往复转支300000元的款项问题，韩某已自认该款项最终全款回到其手中，故也难以认定为系支付房款。因此，韩某、钱某并未举证证明其已向何某支付房屋对价。

据此，对钱某与何某之间存在房屋买卖合同关系的主张依法不予采纳。鉴于钱某、韩某也未提供其他反证，对何某与钱某间成立附义务赠与合同的事实予以确认。

二、按照法律规定，受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与合同。本案中，2017年6月何某和钱某所签订的赠与合同对钱某附以“由钱某保障何某居住权”及“由钱某照顾何某生活、看病和养老”的义务。钱某虽主张其已对何某尽到孝敬、赡养的义务，但其提供的证据并不能证明其上述主张。相反，按照何某所提供的报警记录，至少在2020年3月30日至2020年4月6日期间，钱某多次扰乱何某在案涉房屋安宁居住的权利。据此，足以认定钱某未能履行赠与合同所附义务，何某依法可以行使合同撤销权。

三、按照法律规定，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

钱某、韩某主张何某早就知道案涉房屋先后登记于钱某、韩某名下的事实。然而，何某行使撤销权所依据的事由，并非上述事实，而是钱某没有履行赠与合同所附的义务。按照赠与合同的约定，此义务的履行期限为“要求居住权到百年”及“今后有病和生活问题”。按照上述合同内容，该义务的履行过程本身就较长。况且，“知道或者应当知道”属于“主观期间”。依据社会通念，何某作为母亲，其判断钱某确定不会履行赠与合同所附义务一般要经历从不满、怀疑、忍耐、望其悔改到绝望的过程。双方冲突主要发生在2020年3、4月份，此时，钱某的行为已经上升到扰乱何某日常居住的程度，故何某此后明确“知道”撤销事由已经产生应属合理，其于2021年4月起诉要求行使撤销权，并未超过1年的除斥期间。

按照法律规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。据此，钱某应向何某返还案涉房屋的所有权。韩某从钱某名下取得案涉房屋所有权并未支出对价，故何某要求韩某将案涉房屋所有权恢复登记至何某名下，具有事实和法律依据，依法应予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十五条、第一百九十条、第一百九十二条、第一百九十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：

一、依法撤销原告何某签字时间为2017年6月20日、被告钱某签字时间为2017年6月29日的《协议》；

二、被告钱某、韩某于本判决生效之日起十日内协助原告何某办理将坐落于天津市东丽区房屋所有权登记变更至原告何某名下的登记手续。

上诉意见

钱某上诉事实和理由:一审判决认定事实、适用法律有误，且漏写了证据。天津市东丽区号房屋（以下简称案涉房屋）系钱某、韩某与何某买卖交易所得，并非一审法院所认定的赠与房屋关系。双方签订有房屋买卖协议，能够证明是买卖关系。何某一审提交的协议是伪造、虚构的。钱某未签过这样的协议，当时是在空白纸上签字按印后给何某的，上面没有任何内容，内容都是何某后补的。之所以签空白纸，是何某让钱某帮她办廉租房用。以前，钱某之父办理房补时向钱某也要过类似的纸，也顺利办妥。因为何某是母亲，所以钱某相信何某，让如何写就如何写。何某看病期间，钱某一直照顾，不存在不管的问题。而且，也长期尽到赡养义务，连旅游都带何某一起。报警记录只能说明发生过争执，不能代表没有和好。韩某、钱某想住进自己的房子，何某不让，扰乱何某的日常居住不符合事实。中信银行卡一直在何某手中，不能通过几次办理业务就推断何某未持有也未用过此卡。钱某、韩某之前购买案外房屋，因卖家违约，才购买何某案涉房屋，已经提交证据，有充分理由证明双方有买卖的基础。何某不诚信，当时钱某、韩某购房时，何某自己无法还清银行抵押贷款赎回房子，是韩某替何某还款赎回房屋的，该款项应认定是房款。如果何某对贷款有疑问，应另行起诉。钱某给了何某400000元现金，既然收了钱，就是买卖，不可能是赠与。之所以没走资金监管，是因为何某不愿意麻烦。一审判决说2020年5月钱某将何某轰出家门没有事实依据。何某是2020年4月自愿离开并搬到钱某居住的地方。何某要求撤销协议也过了法定除斥期间。

何某辩称，同意一审判决，不同意钱某的上诉请求，请求驳回其上诉，维持原判。

韩某述称，不同意一审判决，钱某和何某是房屋买卖关系。房子是钱某买的，一审判决对此认定有误。

韩某上诉事实与理由：案涉房屋是韩某、钱某共同购买何某的房产。韩某因娘家需要，着急买房。2017年4月从钱某口中得知何某准备卖房，双方达成共识。谈妥金额准备过户时，因国家出台限购政策，韩某和钱某离婚，钱某名下无房才有了购房资质，购买了何某的房子。钱某和何某在2014年6月29日完成房屋买卖手续。2017年7月19日韩某和钱某复婚，次日，钱某将名下的案涉房屋过户到韩某名下。应认定案涉房屋是韩某和钱某共同购买何某的房产。2020年5月何某没有在案涉房屋内居住，更不存在将何某赶出家门之说。何某提供的钱某签字的协议是伪造的，目的就是为了离婚后不让韩某分走。韩某应该分得房子。二审韩某也申请证人何某的前夫也是钱某之父钱某出庭作证，证明何某伪造协议，故协议不能作为定案依据。

何某辩称，同意一审判决，不同意韩某的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

钱某述称，同意韩某的上诉请求。

二审判决

二审中，钱某向本院提交证据：1.货拉拉出车记录；2.钱某取款现金400000元银行查询证明；3.钱某天津银行的电汇凭证；4.何某和韩某的微信聊天记录；5.何某与韩某聊天记录；6.钱某天津银行还款书。另，申请法院调证，调取：1.何某名下所有储蓄卡和信用卡记录，证明何某手里有收取的卖房现金；2.何某渤海银行人寿利无忧两全保险（购买日期是2020年1月3日），证明何某用购房款买过保险；3.钱某名下拥有的车辆信息，证明何某抵押房产贷款用途并非是钱某买车；4.何某在天津市红桥区隆春里居住时2018-2019年报警记录，证明何某经常对钱某道德绑架，一件事不依何某就大吵大闹报警威胁。

韩某向本院提交证据：1.韩某父母残疾证明；2.韩某之弟的结婚证；3.韩某之弟的孩子出生证；4.天津市红桥区铃铛阁社区居委会出具韩某之父系残疾人的证明信；5.拆迁安置协议；6.韩某案外天津市红桥区房屋房产证页；7.韩某和钱某多次结婚、离婚的申请表、协议书；8.韩某与案外人就天津市红桥区隆春里房屋签订的租赁合同；9.韩某中信银行账户明细；另，韩某申请：1.二证人钱某、段某出庭作证；2.法院调取证据：1.何某中信银行所有交易记录和此卡办理所有业务回单，证明此卡是何某长期使用；2.何某名下所有银行卡交易记录，证明何某收了钱某购房现金；3.证人钱某2018年洛阳与天津之间往返记录和入住宾馆记录，证明赠与协议是补写的；4.天津市河东区房屋的产权人。证明案涉房屋是此房拆迁所得，一开始就不是何某的房产。何某未提交新证据。

本院对钱某提交证据的认证意见：证据1-6不能证明其证明目的，不予采信。韩某提交证据与本案争议焦点不具关联性，亦不予采信。钱某、韩某提交法院调取证据的申请，因在案证据能够形成证据锁链，证明争议事实，故上述鉴定并非查明本案事实之必需，故不予准许，下文详述。二证人钱某、段某证人证言，因无在案证据相互佐证，故不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。

本院认为，二审期间，本案的争议焦点为：在案载有何某与钱某签名按印的《协议》是否应撤销，钱某、韩某是否应协助何某将案涉房屋变更至何某名下。围绕争议焦点阐述如下：

钱某、韩某均主张在案载有何某、钱某签名按印的《协议》系何某伪造，钱某当时只是在白纸上签名用作他途，纸上并无内容。对此，本院认为，首先，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，钱某负有举证责任，证明其主张。然，其并未提交充足证据证明，故其主张，证据不足，不予支持。其次，结合本案查明的事实，《协议》上钱某的签字时间为2017年6月29日，签署当日，何某与钱某即向天津市东丽区不动产登记事务中心申请将案涉房屋的所有权登记从何某变更至钱某名下。结合《协议》载明的内容可知，签署《协议》约定附条件变更房屋所有权在前，双方达成一致签字后，实际履行，到房屋行政管理部门变更过户，前后两个行为，具有内在关联性和逻辑性，亦符合社会一般行为规则。基上，钱某、韩某主张案涉《协议》系伪造，缺乏事实依据，不予支持。

又，钱某、韩某均主张案涉房屋系钱某支付对价从何某处购买而得。对于支付对价一节，买卖协议中所涉的400000元房款，并未经过资金监管。钱某主张为双方自行交易。对此，经审查，钱某、韩某主张的支付方式均不能证明客观上确实将购房款交付何某，对其主张难以支持。

故本院认定《协议》真实有效，该《协议》约定了何某附条件将自己所有的案涉房屋过户给儿子钱某，符合附条件赠与法律关系的特征，应认定为附条件赠与合同。合同双方的权利义务应受协议约定条款拘束。一审法院对此认定正确，予以维持。

《协议》中明确约定：“……商量决定，母亲未有别的房产，要求居住权到百年，不能有任何借口叫母亲搬出或卖房，今后有病和生活问题，都由儿钱某照顾……。”上述约定关键点有二：一是母亲何某在案涉房屋中一直居住至去世，期间无任何理由让其搬出或卖房；二是生活起居、就医看病均由儿子照顾。对此，审查上述所附条件是否成就：对于第一点，各方当事人均对何某已经不在案涉房屋中居住，该房屋由韩某对外出租的事实不持异议。对于第二点，何某年事已高、身患疾病，且离婚寡居，正是需要子女陪伴和照顾的时候。然，根据在案事实报警记录及处警情况记录，何某起诉本案前夕即2020年3、4月间约7天内，先后七次以钱某、韩某干扰其居住为由报警，双方矛盾已超出了正常的家庭生活摩擦程度。二审诉讼中，因考虑到本案系亲生母子之间纠纷的特点，本院欲做各方的调解工作，希望能够和平解决，修复亲情，但何某明确表示对独生子钱某很失望，不同意调解，希望法院判决。双方感情嫌隙明显，钱某未能完成对母亲悉心照顾的约定。

故此，本院认为，钱某未能完成与何某之间达成的协议中所附条件，何某作为赠与人有权撤销该赠与协议。至于二上诉人主张的何某撤销赠与已超过了法定除斥期间的问题，法定1年的除斥期间的起算时间应从赠与人明知撤销事由发生时开始，本案在案证据显示，双方矛盾激化难以自行化解进而报警的时间是2020年3、4月，而何某起诉本案是2021年4月19日，故并未超过法定期间。二上诉人的主张，无事实依据，不予支持。

综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。